Po okresie transformacji ustrojowej w Polsce system opodatkowania nieruchomości pozostaje nadal niezreformowany w przeciwieństwie do wielu innych uregulowań prawnych, które podlegały zmianom. Obowiązujący system, w pewnym sensie jest reliktem i kontynuacją rozwiązań z minionej epoki. Opodatkowanie nieruchomości ma charakter mieszany, tj. powierzchniowo-wartościowy. Podstawą opodatkowania przy powierzchniowym modelu jest powierzchnia użytkową nieruchomości, dla której w zależności od rodzaju nieruchomości i celu jej wykorzystywania stosuje się odpowiednią stawkę kwotową. Stawki te tj. górne granice stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych (tzw. stawki maksymalne) corocznie ustala minister właściwy do spraw finansów publicznych (aktualnie jest to Minister Finansów).
Na coroczne zmiany stawek maksymalnych ma wpływ poziom inflacji, który jest ogłaszany przez Prezesa GUS za I półrocze roku w stosunku do roku poprzedzającego. Wskaźnik ten ma wpływ, w myśl zapisów art. 20 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych[1] na corocznie ustalane przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych górne granice stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok następny.
O faktycznej wysokości stawek podatków i opłat lokalnych w danym roku decyduje każda gmina w odpowiedniej uchwale rady gminy, podjętej w roku poprzednim. Uchwalane stawki nie mogą być wyższe od tych ustalonych przez Ministra Finansów. Najczęściej gminy ustalają stawki faktyczne podatku od nieruchomości na poziomie stawek maksymalnych lub mogą podjąć decyzję o preferencyjnych niższych stawkach w celu realizacji swojej polityki np. rozwoju przedsiębiorczości czy osadnictwa w swoim regionie.
Biorąc pod uwagę fakt, że system opodatkowania w Polsce jest systemem mieszanym i o ile podatki od nieruchomości są jak wyżej wskazano ustalane na podstawie powierzchni nieruchomości ( działki, budynku, lokalu) to stawka podatku od budowli jest oparta o jej wartość. Jest to stawka procentowa i wynosi 2% wartości budowli ustalonej zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
W zakresie naliczania podatku od nieruchomości w modelu powierzchniowym to na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków ( EGiB) stanowią podstawę wymiaru podatków. Podobnie jak dane dotyczące rodzajów użytków gruntowych, w zestawieniu z gleboznawczą klasyfikacją gruntów rolnych i leśnych, są podstawą do określenia wymiaru podatku rolnego i leśnego, który jest uzależniony od jakości produkcyjnej ustalonej na podstawie cech genetycznych gleb[2].
Bardziej zawiłe i nieczytelne jest już naliczanie podatku od budowli, o czym świadczy liczne orzecznictwo sądów administracyjnych. Idąc za L. Etelem, R. Dowgierem, w Podatek od nieruchomości Komentarz, w 2025 r. zaczęły obowiązywać postulowane zmiany w konstrukcji podatku od nieruchomości, w tym nowe definicje budowli, budynku, robót budowlanych. Takie obiekty jak np.: sieci elektroenergetyczne, silosy, zbiorniki, garaże blaszaki, domki turystyczne, paczkomaty, wolnostojące instalacje przemysłowe, tablice reklamowe, myjnie samochodowe, pompy ciepła i wiele innych podlegają obecnie mocno zmienionym zasadom opodatkowania podatkiem od nieruchomości.[3]
Innym ważnym zagadnieniem związanym z opodatkowaniem nieruchomości jest podatek od nieruchomości, w tym od budowli w działalności gospodarczej. Podatek od nieruchomości jest realnym kosztem dla przedsiębiorcy. O ile dane dotyczące prawidłowości naliczania podatku od nieruchomości dotyczącym powierzchni działki jest najmniej skomplikowana, wręcz jest oczywista i wynika bezpośrednio z danych ewidencyjnych (EGiB) to dane dotyczące budynków, a szczególnie budowli już nie jest tak oczywiste. W praktyce gminy tylko częściowo rozwiązały problem danych dotyczących budynków, które są „w budowie” i nie zgłoszono zakończenia budowy. Największy problem gmin dotyczy budowli. Przedsiębiorcy nie zawsze deklarują aktualny stan nieruchomości, powielając dane historyczne. Część budowli nie jest wykazywana w deklaracjach lub ich wartość odbiega od ich rzeczywistej wartości . Definicja budowli została określona w art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych i została znowelizowana w 2025 r. Podstawą naliczenia podatku jest wartość budowli. Przy określaniu wartości budowli bierze się pod uwagę koszt jej budowy lub nabycia. Wartością budowli jest więc wartość stanowiąca podstawę ustalenia amortyzacji, ustalona dzień 1 stycznia danego roku podatkowego. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych należy wziąć pod uwagę wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. W praktyce dla celów naliczenia podatku od nieruchomości uwzględnia się tzw. wartość początkową budowli jako środka trwałego lub ewentualnie wartość zaktualizowaną, która odpowiada kosztowi nabycia lub jej wytworzenia: Przez koszt nabycia należy rozumieć sumę ceny, za którą kupiono budowlę i pozostałych kosztów tj. kosztów transportu, załadunku i wyładunku, montażu oraz dodatkowych opłat notarialnych, ubezpieczenia itp. Przez koszt wytworzenia należy rozumieć wartość materiałów oraz innych rzeczowych składników majątku, kosztów wynagrodzeń, koszt usług obcych, a także inne koszty poniesione, które można zaliczyć do wartości środka trwałego.
Jak widać z powyższego, system opodatkowania nieruchomości w Polsce nie jest systemem prostym, chociaż w części dotyczącym modelu powierzchniowego funkcjonującym sprawnie. W przypadku części dotyczącej budowli niestety system oparty na ich wartości jest obszarem niedopracowanym, ze względu na brak możliwości bieżącej aktualizacji danych.
Na tle tak funkcjonującego systemu opodatkowania nieruchomości od wielu lat w Polsce trwają dyskusje na temat jego radykalnej zmiany. Nową podstawą opodatkowania nieruchomości miałaby by być jej wartość ( podatek ad valorem).
Jednym z podstawowych problemów związanych z tym podatkiem są uwarunkowania związane z przeprowadzeniem masowej wyceny. Zgodnie z astr. 4 u.g.n [4] ilekroć w ustawie jest mowa o: 7) powszechnej taksacji nieruchomości – należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości określać się będzie do celów podatkowych ( będzie ona potrzebna do prawidłowego stosowania podatku od nieruchomości i zgodnie z art. 150 ust.4 u.g.n obliczać się ją będzie dla nieruchomości, o których jest mowa w przepisach o podatku od nieruchomości , zawartych w ustawie z 12 stycznia 1991 o podatkach i opłatach lokalnych.
Wartość katastralną nieruchomości powinna zostać określona przez właściwy organ podatkowy jednakże w myśl art. 161 ust. 3 u.gn. rzeczoznawcy majątkowi powinni wykonać czynność szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych. Do określenia wartości katastralnej do celów przeprowadzenia powszechnej taksacji mają zastosowanie przepisy art. 160-173 u.g.n. Należy tutaj wskazać, że proces powszechnej taksacji opisany we wskazanych uregulowaniach prawnych nie ma zastosowania, ponieważ wprowadzenie podatku od nieruchomości opartego o jego wartość nie jest możliwe do wprowadzenia w Polsce w najbliższych latach z różnych względów, ale głównie z braków rozwiązań systemowych w dziedzinie synchronizacji gromadzenia i przepływu danych o nieruchomościach. Dodatkowym problemem jest jakość tych danych.
Na ostatniej XXII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych w Olsztynie poruszono bardzo złożony problem dotyczący transparentności informacji na rynku nieruchomości oraz synchronizacji danych pomiędzy poszczególnymi rejestrami. Zgodnie z Globalnym Indeksem Przejrzystości Rynku nieruchomości, który jest sporządzany od lat przez Jones Lang la Salle (JLL) Polska z wynikiem 2,13 wciąż znajduje się poza pierwszą grupą krajów o najwyższym poziomie transparentności, m. in. z powodu ograniczonego dostępu do danych o cenach transakcyjnych i umowach najmu i zajmuje dopiero 20 pozycje w ranking[5].
Jak wiemy podatek od nieruchomości rozumiany jako podatek od wartości (ad valorem) nie został wprowadzony w Polsce i zapewne, pomimo dyskusji trwającej już od początku lat 90 -tych XX długo jeszcze nie zostanie wprowadzony. Jak już wspomniano powyżej jednym z podstawowych problemów jest możliwość przeprowadzenia masowej wyceny nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi, którzy mieliby dokonywać czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych dla tego systemu napotykają wiele problemów z pozyskaniem danych w bieżącej pracy, gdzie często ilość i jakość danych oraz ich dostępność jest ograniczona.
Do czasu skonstruowania zintegrowanego systemu katastralnego nie ma możliwości wprowadzenia prawidłowo funkcjonującego całościowego systemu opodatkowania nieruchomości opartego wyłącznie na wartości nieruchomości.
Może należałoby zmiany opodatkowania nieruchomości dokonywać ewolucyjnie i zacząć od wartości samego gruntu, co biorąc pod uwagę historyczne i aktualne dane o wartościach nieruchomości gruntowych, na potrzeby ustalania opłat z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, byłoby dobrym początkiem reformy, która bezsprzecznie jest potrzebna i konieczna biorąc pod uwagę finanse samorządowe.
[1] Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z p.zm.)
[2] D. Felcenloben Kataster Nieruchomości , Gall , Katowice, 2009 r. , s. 38-39
[3] L. Etel, R. Dowgier Podatek o d nieruchomości Komentarz, Wolters Kluwer , warszawa 2025 r. s. 11
[4] U.gn. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2023 r. poz 344 zm)
[5] Rzeczoznawca Majątkowy , Kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców majątkowych, wyd. 3 ( 127) 2025 , str. 19
